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Reportajes

Industria inmobiliaria apuesta sus fichas por espacios de retail

Los escépticos cuestionan cómo los inversionistas de propiedades pueden desentenderse ante los minoristas en apuros.

Por: Alistair Gray

Publicado: Viernes 14 de febrero de 2020 a las 04:00 hrs.

Industrias

Inmobiliario

Retail

Nueva York

Los ejecutivos de propiedades son administradores poco probables de las marcas de ropa juvenil. Pero Forever 21 será incorporado por dos de sus propietarios más grandes, después de que se opusieran a la posibilidad de revivir la fortuna de la angustiada compañía del fast-fashion.

Esta semana, un juez de bancarrota de Delaware, Estados Unidos, dio el visto bueno a una oferta de rescate por parte de Simon Property Group y Brookfield Property Partners, una transacción muy poco convencional que muestra cómo la agitación en el comercio minorista está volcando las prácticas comerciales de larga data.

Los propietarios de los centros comerciales se han asociado con Authentic Brands -firma controlada por BlackRock-, un especialista de concesiones dueño de la revista Sports Illustrated, para comprar la marca por unos US$ 80 millones y rescatarla de la bancarrota, además de un acuerdo para asumir algunas de sus responsabilidades.

Jon Goulding, el director de reestructuración de Forever 21, le dijo al tribunal que la alternativa era una liquidación total del negocio, que antes de su declaración de bancarrota en septiembre empleaba a unas 32.800 personas y operaba casi 800 tiendas en todo el mundo.

A inicios de esta semana, al minorista sólo le quedaban US$ 5 millones en efectivo. Nada como para cubrir los US$ 24 millones que debía en pagos de arriendo para febrero.

Para los críticos, la decisión de los propietarios de apoyar a un arrendatario en apuros enciende la última alarma para las tiendas físicas del comercio minorista. “Muestra cuán débil está el sector”, dijo David Tawil, presidente del fondo de cobertura Maglan Capital.

Fragilidad del retail

Las dificultades de Forever 21 amenazan con exacerbar una crisis en desarrollo en los centros comerciales de EEUU, que se han visto particularmente afectados por una ola de cierres de tiendas y quiebras de reconocidos nombres como Sears y Toys R Us. A fines del año pasado, los espacios vacantes en los centros comerciales alcanzaron el nivel más alto en al menos dos décadas, según Reis Moody’s Analytics.

En una señal de que los inversionistas están cada vez más preocupados por las consecuencias, esta semana se supo que un fondo de inversión inmobiliaria de UBS expuesto al comercio minorista estadounidense enfrenta miles de millones de dólares en solicitudes de reembolso.

Simon y Brookfield tienen más en juego que otros propietarios respecto a la bancarrota de Forever 21. Juntos se les debía US$ 13,4 millones en arriendo impago al momento de la declaratoria. Sin embargo, los riesgos de un colapso absoluto van mucho más allá de las tiendas mismas.

Probabilidades de éxito

Fundada en 1984 por el matrimonio de Do Won y Jin Sook Chang, Forever 21 se convirtió en un lugar incondicional para las compras después de una agresiva expansión en la década del 2000, en la que se mudó a espacios inusualmente grandes.

“Es un gran agujero para tenerlo en un mall”, dijo Craig Silvers, director ejecutivo de Bricks & Mortar Capital. “Si Forever 21 se va, podría dañar el negocio de otros arrendatarios”.

La partida de un locatario tan importante podría alentar a otros minoristas del mismo centro comercial a exigirle al propietario que reduzca su arriendo o que los deje sin arrendar por completo, amenazando con desencadenar una espiral a la baja.

El plan de los propietarios salvaría unos 25 mil empleos, dijo Tyler Cowan, banquero de inversiones en Lazard que ha estado dirigiendo la venta al tribunal de bancarrotas esta semana. Sin embargo, comentó que era escéptico sobre las posibilidades de éxito a largo plazo del consorcio.

“Algunos de los mejores profesionales en los negocios minoristas y de comercialización están luchando. ¿Cómo es que los inversionistas inmobiliarios van a mejorar? ”, preguntó.

Mejor postor

Durante la quiebra, varios “compradores estratégicos” expresaron su interés en adquirir Forever 21, que una vez fue un éxito entre las mujeres jóvenes conscientes de la moda gracias a su combinación de precios asequibles y estilos que cambian rápidamente.

Sin embargo, ninguno hizo una oferta firme por la compañía, cuya salud financiera se deterioró después de perder terreno frente a competidores como H&M y Primark, y se embarcó en un empuje desafortunado hacia Asia y Europa.

Otros posibles postores dijeron que no podían obtener la financiación necesaria o consideraron que Forever 21 “no era el adecuado”, según Cowan.

El acuerdo es pequeño en relación con el poder de Simon y Brookfield, dos de las compañías inmobiliarias más grandes de EEUU. Aun así, Silvers dijo: “Mi preocupación no son los US$ 80 millones, eso es un error de redondeo para Simon y Brookfield. Mi preocupación es si distrae a la gerencia de su negocio principal”.

El martes no estaba claro cuántas tiendas planeaban los nuevos propietarios de Forever 21 mantener abiertas, aunque David Simon, presidente y director ejecutivo de Simon, dijo la semana pasada que el acuerdo podría ayudar a salvar a “muchas” de ellas.

Negó que estuvieran salvando a la firma simplemente para asegurarse de que las puertas de sus propiedades permanecieran abiertas y que se pagara el arriendo. Y afirmó que si bien había “mucho que reestructurar”, se podría hacer mucho para mejorar el abastecimiento, el marketing y la tecnología.

“Creemos que hay un retorno de la inversión”, dijo. Agregó que los propietarios planearon usar la experiencia de Authentic Brands en branding.

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